روزنه ای به حقوق ایران و حقوق بیگانه

حقوق ایران با تاکید بر حقوق خصوصی

بررسي فسخ و تخليه قرارداد اجاره در قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356

برای فسخ  و انتقال مورد اجاره سه نظام حقوقی در نظر گرفته شده است:

الف: مواردی که مستاجر در قبال تخلیه مستحق نصف حق کسب وپیشه میباشد.

ب  : مواردی که مستاجر در قبال تخلیه مستحق کسب وپیشه نمیباشد.

ج :  مواردی که مستاجر در قبال تخلیه مستحق کل کسب وپیشه میباشد.

 

که در ذیل به آن می پردازیم:

 

الف :  انتقال منفعت مورد اجاره از سوی مستاجر در صورتیکه حق انتقال وجود نداشته باشد:

اصل این است که مستاجر حق اجاره دادن عین را ندارد ، مگر اینکه در عقد اجاره چنین حقی را به او داده باشند . ‌ماده 10 ق.موجر و مستاجر 56:«مستأجر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اين كه كتباً اين اختيار به او داده‌شده باشد»

مشخص است که اگر مستاجر واحد حق انتقال باشد و مورد اجاره را به دیگری منتقل کند هیچ اشکال حقوقی وجود ندارد اما در زمانیکه چنین حقی وجود ندارد ضمانت اجرا هاییی وجود دارد که در ذیل به آن می پردازیم:

نخست- انتقال در صورتیکه حق انتقال وجود ندارد: ‌هر گاه مستأجر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهد در اینصورت  موجر مي‌تواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن حكم فسخ اجاره‌دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي‌نمايد و اين حكم عليه مستأجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد.(بند 2 ماده 10 و بند 2 ماده 14) در این صورت مستأجر يا متصرف حسب مورد استحقاق دريافت نصف حق كسب يا‌پيشه يا تجارت را خواهد داشت.( طبق ‌تبصره 1 ماده 19 ق.موجر و مستاجر)

البته در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي همان شغل يا‌مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد. ( ماده 19)

دوم- روش انتقال مورد اجاره از سوی مستاجر به غیر در صورتیکه فاقد این حق باشد : ‌هر گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد چنانچه موجر بخواهد قرارداد را فسخ نماید بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق‌كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند، و دعوای«تجویز انتقال منافع» مطرح نماید در اين صورت دادگاه حكم به تجويز‌انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال صادر خواهد نمود و مستاجر می تواند به دیگری منتقل نماید، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به تمام‌شرايط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع با سند رسمی به مستاجر دیگر منتقل نشود حکم دادگاه ملقی الاثر است .(ذیل ماده 19)

 

 

ب : مواردی که مستاجر در قبال تخلیه مستحق کسب وپیشه نمیباشد

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب‌ مورد صدور حکم‌فسخ‌ اجاره‌ یا تخلیه‌ را از دادگاه‌ درخواست‌ کند این موارد در ماده14 احصاء شده و دادگاه‌ ضمن‌ حکم‌فسخ‌ اجاره‌ دستور تخلیه‌ مورد اجاره‌ را صادر می‌نماید و این‌ حکم‌علیه‌ مستأجر یا متصرف‌ اجرا و محل‌ تخلیه‌ خواهد شد. برحی از این موارد در مورد محلهای مسکونی است که چون این قانون دیگر حکومتی بر محلهای مسکونی ندارد به آنها نمی پردازیم .

1 ـ فسخ اجاره به علت تغییر شغل: در مورد محل‌ کسب‌ و پیشه‌ و تجارت‌ هرگاه‌ مورد اجاره‌ برای‌شغل‌ معینی‌ اجاره‌ داده‌ شده‌ و مستأجر بدون‌ رضای‌ موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه‌ شغل‌ جدید عرفاً مشابه‌ شغل‌ سابق‌باشد. در اینصورت حق کسب و پیشه پرداخت نمی شود.

2 ـ فسخ اجاره به علت تعدی و تفریط مستاجر: در صورتی‌ که‌ مستأجر در مورد اجاره‌ تعدی‌ یا تفریط‌ کرده‌ باشد. در اینصورت حق کسب و پیشه پرداخت نمی شود.

تعدی و تفریط در مواد 953 و 952 ق.م تعریف شده است .

3 ـ فسخ اجاره به علت عدم پرداخت اجاره بها:  در صورتی‌ که‌ مستأجر در مهلت‌ مقرر در ماده‌ 6 این‌ قانون‌ ازپرداخت‌ مال‌الاجاره‌ یا اجرت‌المثل‌ خودداری‌ نموده‌  باشد( ظرف‌ ده‌ روزقسط‌ یا اقساط‌ عقب‌ افتاده‌ را نپردازد.) موجر یا نماینده او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده می تواند با رعایت موازین قانون چنانچه سند رسمی داشته باشد با مراجعه به دفتر خانه و با ابلاغ‌ اخطاردفترخانه‌ تنظیم‌کننده‌ سند اجاره‌ یا اظهارنامه‌ (در موردی‌ که‌اجاره‌نامه‌ عادی‌ بوده‌ یا اجاره‌نامه‌ای‌ در بین‌ نباشد باید به دادگاه مراجعه کند ) در این‌ مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی‌ باشد موجر می‌تواند از دفترخانه‌ یا اجرای‌ ثبت‌ صدوراجرائیه‌ بر تخلیه‌ و وصول‌ اجاره‌بها را درخواست‌ نماید.در اینصورت حق کسب و پیشه پرداخت نمی شود.  بند 9 ماده 14 راجع است به اجاره بهاء و نحوه پرداخت آن و ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر

 

ج : مواردی که مستاجر در قبال تخلیه مستحق کل کسب وپیشه میباشد:

 

1 - تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اين كه پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارائه شود. و شهرداريها مكلفند در‌صورت مراجعه مالك با رعايت مقررات مربوط پروانه ساختمان و يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم نمايند. دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد.

2 - تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي كسب يا پيشه يا تجارت. دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد

3 - در صورتي كه محل كسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي سكني هم باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود‌ درخواست تخليه نمايد. دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد(ماده 15 )

در عمل دعاوی نوع دوم و سوم به دشواری اثبات می شود.ولی مورد نخست مورد حکم دادگاه قرار می گیرد مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری ارائه شود در این صورت دستور تخلیه صادر می شود ولی کل حق کسب و پیشه باید به مستاجر پرداخت شود.

در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد کرد (ماده 30 ق .موجر و متاجر به این امر اشاره می کند)

ماده 16 در تکمیل ماده 15 مقرر می کند هر گاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل به مدت یک سال از محل مورد اجاره که ادعا کرده است استفاده ننماید به در خواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل اجاده بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد.مگر اینکه فورس ماژور را موجر اثبات نماید.

 نويسنده:وحيد قاسمي عهد

حق كسب يا پيشه يا تجارت+سرقفلي قانون ۵۶+تخليه عين مستاجره+  قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356+تعدي و تفريط+فسخ قرارداداجاره+حق كسب و پيشه+پرداخت حق كسب يا پيشه+موجر+مستاجر

+ نوشته شده در  یکشنبه دوازدهم دی 1389ساعت 17:40  توسط وحید قاسمی عهد  |